央行前副行长：要做好泡沫破灭的准备，这是每个人都要面对的现实 平说财经张平 12-10 22:51百家榜创作者,财经达人,优质创作者 关注 前些日子，央行前副行长吴晓灵曾表示：要做好泡沫破裂的准备，这是每个人都要面对的现实。而与之观点一致的是，央行高层曾在《求是》杂志撰文，明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。似乎房地产泡沫马上要破了，让人有一种“山雨欲来，风满楼”的感觉。不过，国内的房产市场传出好消息，自从今年6月份全国平均房价突破万元大关之后，已经连续5个月站在了万元之上，这也给看涨者以足够的信心。 那么中国的楼市究竟有没有泡沫？我认为有些城市泡沫并不大，但很多热点城市的泡沫的确很严重。偌大一个中国，各地的房价表现并不一样。有一点可以肯定，国内很多热点城市房价都存在着泡沫，主要从以下三个方面来分析：第一，现在中国的房地产总市值相当于日本 美国 欧盟房地产的市值的总和，中国房价再涨下去，市值可以与全球房地产市场相媲美。当年日本东京的一个区就可以买下整个美国，结果房地产泡沫破裂后，真的什么都不是。 第二，全球房价排行榜中，头把桂冠被中国香港夺去，深圳、上海、北京等城市的房价全部挤进前六名。也就是说，中国居民只拿了发达国家七分之一的工资收入，却要扛起全球最高的房价，这肯定是不合理的。或许你会说，这些城市里面有钱人进来的多，投资炒房需求量大，房价自然跌不下来。但问题是，有钱人他也没有太多现金的，如果少让他们动用金融杠杆，房贷门槛提高一些，不仅房价不会像今天那样被炒高，而且金融风险也会小很多。 第三，从房价与收入之比，以及房租与房价之比，都可以看出，国内的热点城市房价只有投机价值，连投资价值都没有。有厦门网民在诉苦，厦门房价被炒得离谱，当地人收入4千元，而房价要4万元/平米，当地人不吃不喝一辈子也买不起房。房价与收入远远出乎你的想象。再说租售相比，在上海租市中心二室一厅（近百平米），一年租金10万出头点，而当地这样的房子要买6-700万，如果收租金的话，可能要60年才能收回成本。这说明热点城市房价连投资价值也不具备。 那么，国内热点城市的房地产泡沫会破裂吗？我们认为泡沫破裂是肯定的，只不过是“软着陆”或“硬着陆”之间是有所区别的。房价软着陆对社会影响比较小，温水煮青蛙式的下跌。而硬着陆则会带来一定的伤害，但长痛不如短痛，这也是滥加金融杠杆的后果。那么，我们凭什么说房地产泡沫一定会破裂呢？主要有以下几点： 首先，从表面上看，国内一些地方房价是在上涨，但涨幅明显很弱，而且从2018年开始，各地房价都不像过去那样疯狂了。随着房价的上涨，投资者越来越理性了。对于炒房者来说，房价不涨或者微涨都是亏损，因为房贷和各种税收都是有成本的，房价不涨就是亏。如果房价一直不出现大涨，很多炒房者会选择退出。 再者，由于房价涨得太高，各地新房和二手房都不好卖。对于开发商来说，今年上半年受疫情影响业务不理想，到下半年，监管部门又了来了融资“三道红线”。现在开发商只有“降价促销”一条路可走，否则房子卖不出去，资金无法收回，现金链有可能断裂。还有，现在二手房市场由于挂牌抛售的业主太多，房价基本有价无市，当地居民又买不起，二手房价迟早支撑不住，会出现全面下跌。 再次，国内房价已经出现分化，并不像过去那样齐涨共跌了。我们不要光看像东莞、杭州、金华、南京、中山等地房价依然上涨，但同样也要看到。也很多城市的房地产泡沫已经先行破裂，已经实现了硬着陆。除了东北，华北、华中地区的很多城市房价都在下跌。最夸张的是，环京楼市群中的永清房价三年前还是23000元/平米，现在跌到了6500元/平米，跌去了7成，房价基本一夜回到解放前。这也说明了，国内房价下跌给经济带来的影响并没有有些人说得那么可怕。随着，明年我国货币政策回归中性，各热点城市房价也将降温，并转向下跌。 最后，中国已经进入到老龄化社会，60岁以上老年已经达到2.5亿，占总人口的18%。而年轻人口是越来越少，新生儿出生率是直线下降。甚至有专家预言，在十四五期间，我国人口数量有可能出现负增长。年轻人数量越来越少，老年人口越来越多，对房子的需求总的趋势是下降的。更何况，各地房价经过十多年的炒作，当地居民的需求早已经饱和，谁家没有几套房产，居民的财富都押在房地产上面了，将来购房需求会越来越弱。 前央行副行长吴晓灵要求大家做好泡沫破灭准备，这并非言过其实。现在国内的部分热点城市房价充满泡沫，不将其挤干净，则后患无穷。从目前情况看，国内各地房价出现严重分化走势，以及房子越来越难卖了，这已经说明了房价泡沫已经开始破裂。吴晓灵只是希望想进去的人，别再当接盘侠，同时也提醒金融行业，真正的危机或将到来